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前期物业管理权威发布_《民法典》物业管理条例(2024年12月精准访谈)

内容来源：天津万源聚所属栏目：观点更新日期：2024-12-02

前期物业管理

【12月1日起我市向蓟州区下放商品房销售许可等政务服务事项】从市住房城乡建设委获悉，自2024年12月1日起，我市向蓟州区住建委下放商品房销售许可、商品房前期物业管理备案等政务服务事项。市住房城乡建设委相关负责同志表示，此次向蓟州区住建委下放商品房销售许可等政务服务事项，是深入贯彻落实党的二十届三中全会精神，全面深化房地产领域改革，以改革思维促进构建房地产发展新模式的一项重要举措，有利于蓟州区更好履行房地产市场管理职责，提高行政效率，激发市场活力，营造良好营商环境，促进区域房地产市场平稳健康发展。市住房城乡建设委依据蓟州区政府申请，按照“成熟一区，下放一区”的原则开展商品房销售许可等政务服务事项下放工作。市区两级住建部门做了充分的准备工作，包括办事窗口设立、人员配备和培训考核、系统升级改造、软硬件设备配备等已全部准备到位，同时，市区两级已建立信息沟通和协调机制，确保商品房销售许可等政务服务事项放得下、接得住、管得好、有监督。相关事项下放蓟州区住建委后，蓟州区行政区域内的房地产项目可以就近申请办理商品房销售许可、前期物业管理备案、预测绘成果备案等事项，老百姓也方便就近申请商品房销售许可等事项的信息公开。据悉，滨海新区于2012年12月1日承接商品房销售许可等政务服务事项，蓟州区是继滨海新区以后第二个下放商品房销售许可和前期物业管理备案等政务服务事项的行政区。蓟州区相关负责同志表示，商品房销售许可等政务服务事项下放后，一定坚持办理商品房销售许可政策统一、要件统一、程序统一、审核标准统一的原则，确保商品房销售许可审批工作依法依规、高效有序开展。市住房城乡建设委相关负责同志表示，下一步，将根据区政府申请及准备情况，稳妥推进改革事项向更多区扩面，助力优化营商环境，为我市房地产市场繁荣发展注入新的活力。（记者陈璠）

【我市向蓟州区下放商品房销售许可等政务服务事项是继滨海新区之后第二个行政区】从市住房城乡建设委获悉，自2024年12月1日起，我市向蓟州区住建委下放商品房销售许可、商品房前期物业管理备案等政务服务事项。网页链接

济南物业费标准详解：星级与服务价格对照 𐟔 经过一番搜索，终于找到了济南物业费的法律依据，真是不容易啊𐟘… 𐟓œ 济南市市级政府定价管理的经营服务性收费目录清单（2024年3月） 𐟓œ 关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知（济价费字〔2012〕76号） 𐟏⠦𕎥—市内六区普通住宅的物业服务收费标准分为五个星级，从1星到5星，对应的基准价每月每平方米分别是：1.05元、1.30元、1.55元、1.85元、2.15元。这个价格可以上浮10%，但下浮没有限制。在前期物业管理阶段，建设单位和选聘的物业服务企业可以在政府指导价范围内通过合同约定具体的物业收费标准。 𐟚— 普通住宅的车位租赁费基准价格为每月220元，可以上浮10%，下浮没有限制。小区前期物业停车服务费基准价格为每月35元/辆，同样可以上浮10%，下浮没有限制。车位场地使用费的标准则不能超过住宅小区车位租赁费政府指导价的70%。 𐟕’ 停放超过2小时的外来车辆，按照2元/小时ⷨ𞆧š„标准缴纳场地使用费，每天最高不得超过12元。希望这些信息能帮到你，如果有更多问题，欢迎继续了解！𐟑€

被物业起诉了？别慌，这里有攻略！最近真是被物业起诉的事情搞得头大，法院21号就通过中国邮政寄了传票，同城第二天达，结果24号下午才送到我手上。开庭时间定在下月9号，只有两周的时间准备，真是让人捉急。不过，我决定不慌不忙，拿起法律武器保护自己。于是，这三天我恶补了所有关于物业的法律法规，还研究了政府信息公开的相关规定。诉状还没写，但我已经有了初步的应对策略。说到这里，顺便提一下，以前的市房管局、规划局和住建局三个部门的职能调整后，今年夏天变成了房管局、更新局和自建局。房管局的名字没变，但其他两个局有点变化。武汉市住房和城市更新局的简称是更新局，而武汉市自然资源和城乡建设局的简称是自建局。主城区和远城区的情况略有不同，比如东西湖区的政府官网上就没有房管局的信息。我查了一下，小区大多数信息公开的资料都在区里，遵循属地管理原则。于是，我从11月25日开始申请信息公开之路。每个市的情况都不一样，今天开始接到相关部门的电话，了解到物业行业评标专家名单在市更新局。区更新局可以申请的信息公开包括五大备案（物业承接查验备案、物业服务合同备案、前期物业管理招标备案、前期物业服务合同备案、物业管理区域备案）和临时管理规约。区城管说绿化竣工图和绿化验收备案不在城管这边。今天的总结就是：拿起法律武器，保护自己！只要是有物业的小区，都可以去更新局官网搜索《武汉市住宅物业服务等级标准》学习一下。另外，28号区发改委价格科回复说，物业收费备案不在他们那。看来我得继续努力，争取在这两周内找到解决方案。希望大家也能从我的经历中吸取一些经验教训，遇到类似情况不要慌，冷静应对，总会有办法的！

𐟓„【前期物业合同到期后如何处理】𐟓⊰Ÿ˜‰𐟓⤺䧉餸š费啦！关于前期物业服务合同，你知道多少？𐟤” 前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。𐟑对于开发商𐟏⥒Œ物业公司来说，按照合同约定解除合同是可以的。但是！！！后期重新签订新的物业合同可是需要经过业主大会同意的，因为业主对物业公司有选择权哦𐟘Ž！而且，前期物业服务合同终止时，物业公司要把物业质量保修文件和物业使用说明文件移交给业主委员会𐟓„。所以，大家一定要了解清楚这些哦𐟒᯼

【物业收费标准哪个部门审批】 𐟒ᧉ餸š收费标准揭秘！你必须知道的一切！𐟒ኊ𐟤”大家有没有想过，物业收费标准是由谁制定的呢？今天就来给大家科普一下！𐟒𐊊𐟓Œ物业收费标准是由当地政府的物价部门和房屋住建部门共同制定的哦！𐟓Œ 𐟓‰实行政府指导价的物业服务收费，定价权限的政府价格主管部门会会同房地产行政主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布𐟓Š。具体收费标准呢，由业主和物业公司根据基准价和浮动幅度在合同中约定𐟓。 𐟓‹物业服务合同备案需要的材料有这些哦： 1.➡️物业服务合同备案申请表； 2.《物业服务合同》； 3.𐟏⤼业资质证书正、副本； 4.𐟓„企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本； 5.𐟎맻„织机构代码证； 6.𐟒𜩡𙧛Ÿ责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书； 7.𐟓„物业项目的合法来源证明文件； 8.𐟓ƒ事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。 𐟒᥉期物业费的收费标准由房管部门负责进行初审和批准𐟓„。经过房管部门批准的物业收费标准，由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定𐟎›️，并公示在物业规约、房屋销售合同之中𐟓‘。还有疑问吗？请点击内容下方或者上方咨询按钮询问律师吧~

开发商和物业公司到底是什么关系？𐟤” 买房这件事儿，真是让人又爱又恨。今天咱们来聊聊房地产开发商和物业管理公司之间的关系，看看它们到底是怎么一回事儿。从属关系：开发商的影子首先，有些开发商会成立自己的物业公司，形成从属关系。简单来说，就是物业管理公司是开发商的子公司或者分支机构。这样一来，物业公司就能更好地理解开发商的意图和项目特点，毕竟“一家人”嘛。不过，这种关系也有个问题，就是物业公司可能会失去一些独立性。合同关系：开发商和物业的约定另一种常见的关系是合同关系。开发商作为原始业主，和物业管理公司签订前期物业管理合同，明确双方的权利和义务。比如服务内容、服务标准和服务费用等等，都在这份合同里白纸黑字写着。这样一来，业主们也得遵守这份合同，即使他们不是合同的直接签订方。法律层面的规定在法律上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位（也就是开发商）与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主是有约束力的。也就是说，业主们必须遵守这份合同。土地使用权续期问题另外，开发商在土地使用权到期后的续期问题也是个关键。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期间届满后会自动续期，但续期费用的缴纳或减免得依照法律、行政法规的规定来办。这要求开发商在获取土地使用权时，就得关注相关条款的调整，并在销售环节向购房人明确解释相关政策。开发商成立物业公司的动机有些开发商成立物业公司是为了推销房屋、提供售后服务，甚至是为了垄断经营以获取新的利润源。不过，这种关系也可能导致物业公司无法摆脱及解决由开发商遗留的问题，比如房屋质量问题。物业管理和开发商的职责在物业管理方面，开发商负责建筑和建造，并负责销售，而物业公司则负责小区的卫生、保安及日常设施的监督和服务。开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。总结总的来说，开发商和物业公司之间的关系还是挺复杂的。无论是从属关系还是合同关系，都需要双方共同遵守一定的规则和约定。希望这篇文章能帮你更好地理解它们之间的关系，买房这件事儿也能顺利一些。𐟏

新房验收全攻略：从钥匙到细节 𐟏 验收新房，从钥匙开始在收房之前，物业通常会催促业主缴纳物业费和其他相关费用。业主可以先与物业沟通，等到验收完毕后再支付这些费用。拿到钥匙后，要确保你拿到的是几把钥匙，包括楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表和电表等。记住，不交费、不签字、先验房。发现问题后，千万不要交费和签字，先修房并取证，为日后举证打下基础。特别保存好验房问题备案单。 𐟓 核查房屋总面积收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。先查看售房合同，看误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理。建议合同定为2%误差，但不超过5%比较好。以双方签定合同为准。 𐟓 签订相关文件在签订业主公约和前期物业管理合同时，一定要仔细阅读条款再签收。 𐟛 ️ 毛坯房验收标准毛坯房虽然已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收：外饰面：包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。公用部位和设施：各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。管道验收：各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。屋面工程：屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。楼板和地面：户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。防水要求：有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。地漏与泛水：地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。基层标高：各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

202X年物业管理年终总结报告 𐟓…时间：202X/02/12 𐟓–页数：18页 𐟌𘧼–号：1123 𐟎‰ 202X年，我们某物业管理处在公司的领导下，开发商的支持下，以业主至上为原则，取得了丰硕的成果。现将年度工作总结如下： 𐟏⠦ˆ🥱‹管理：我们建立了完善的房屋管理档案，制定了详细的管理计划，并责任到人，定期检查。确保住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率达到100%。 𐟛 ️ 公共设施、设备管理：我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，日常检查有登记，小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。 𐟌🠧𛿥Œ–管理：我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，及时发出整改通知与合理化的建议。在绿化不到位的情况下，制作简易整示牌，加强绿化防护。 𐟧𙠧Ž異ƒ卫生管理：我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。 𐟔’ 业主入住前期物业管理工作：我们安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法。在熟悉小区各项设施、设备的施工情况后，我们完成了小区各项管理工作预案，如车辆管理方案、治安管理方案、装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项。 𐟓‹ 配合开发商的售楼工作：我们在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售接工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问。我们还制作了宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。 𐟏ᠦž好业主入住前期准备工作：我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。我们针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知、入住手续办理流程图、装修须知、装修手续办理流程图等，使业主在办理各项手续中能一目了然。目前办理入住业主139户，办理装修手续户数。 𐟌Ÿ 服务质量提升：我们坚持实施家园化、人性化的管理，“以人为本”的服务精神。业主的需要就是我们的工作中心。除此之外，我们还开展免费代办服务如代办电话、宽带、电费储蓄等，使业主有一种“有困难，找物业”的感受。 𐟛 ️ 装修管理工作：小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决。 𐟓š 员工培训：我们制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业务素质的培训。去年共组织人员培训6次，技能考核4次。 𐟒𛠥…ˆ进管理手段：我们紧跟社会发展步伐，使用电脑对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率。 𐟏⠥﹥䖥调管理工作：我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局、城管局、电信局联系，圆满完成环卫开办、申请门牌、委托合同、服务协议备案、电信局协议的签定等工作。 𐟔 存在的问题和教训：虽然我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。如管理人员整体素质不高、服务意识不强；与业主的沟通不够；处理事务的能力还有待提高；设备、设施管理力度还需加强等。在202X年的工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业务技能与管理水平。 𐟎02X年工作和学习安排：我们将继续执行“真诚服务每一天”的服务宗旨，以业主的满意作为工作的最大追求。面对部分业主的牢骚，我们需要耐心解释。用积极热情的态度投入到工作中，帮助业主解决生活中的麻烦。时刻遵循物业从业人员的服务准则，当好业主的好助手、好管家。认真听取小区住户的批评建议并及时跟进处理。总之，通过各种方法提高自己的理论水平和管理能力。

𐟓物业商务标撰写指南 𐟤”你是否在为如何撰写物业商务标而烦恼？别担心，我们为你提供了一份详尽的范本！ 𐟒𐥕†务标，简单来说，就是投标报价中的预算，涉及到“钱”的部分。它需要详细列出每一项报价，并附上分析和说明。 𐟓Œ以下是你撰写商务标时需要关注的五大关键点： 1️⃣ 企业基本情况：详细介绍你的企业背景、资质和实力。 2️⃣ 投标报价：这是商务标的核心部分，需要列出各项费用，并说明报价的合理性和依据。 3️⃣ 前期物业管理服务经费预算：详细列出前期物业管理的各项费用，确保预算的准确性和合理性。 4️⃣ 项目管理机制构架：阐述你的项目管理流程和机制，以展示你的专业性和效率。 5️⃣ 授权委托书、投标承诺书、投标保证金：这些文件是投标的重要支持材料，需要认真准备和签署。 𐟒ᩁ𕥾ꤻ夸Š步骤，你的商务标将更加规范、完整，提升你的投标竞争力！

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